Ogólne zasady ustalenia wynagrodzenia za służebność przesyłu

Przepisy nie ustalają zasad określania wynagrodzenia za służebność przesyłu. Przedstawiona poniżej metodyka wynika z dostępnej literatury, studium przypadków oraz wyroków sądów. Zgodnie z literaturą przedmiotu oraz orzecznictwem sądowym wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury (pas służebności przesyłu). Należy także określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania (tzn. za grunty obciążone podobną infrastrukturą). Ogólną formułę określania wynagrodzenia przedstawia poniższy wzór:

W_SP = P_SP * Cr_o * k

gdzie: W_SP – roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu [zł], P_SP – powierzchnia służebności przesyłu w [ha], Cr_o – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą [zł/ha], k – współczynnik uwzględniający procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.
W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. W takich przypadkach należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).

Cr_o = Wg * u * (1 - S)

gdzie: Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową [zł/ha]; u – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Cr_n) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg), u = Cr_n/Wg; S – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Z zebranych na rynku lokalnym informacji wynika, że ustalenie stawki dzierżawy w oparciu o analizę umów dzierżawy jest bardzo trudne z uwagi na ograniczony dostęp do danych (nie wszystkie umowy są sporządzane w formie aktów notarialnych) i różnorodność przedmiotów dzierżawy. Z powyższego powodu do ustalenia wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu często wykorzystuje się metodę parametryczną. Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Należy zaznaczyć, że żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania wysokość wynagrodzenia wyniesie:

W_SP = ∑W_SPi = W_SP/R = (P_SP*W_g*u*(1-S)*k)/R

gdzie: W_SPj – jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu [zł], R – stopa kapitalizacji.