Skutki zmiany kodeksu cywilnego w zakresie służebności przesyłu

Konsultacje społeczne czy resortowy lobbing?
Od 3 sierpnia 2008 obowiązuje w Polsce ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 3051 (Ustawa Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Niespełna półtora roku od wprowadzenia do polskiego prawodawstwa pojęcia służebności przesyłu trwają prace związane z nowelizacją kodeksu cywilnego mające na celu doprecyzowanie zapisów dotyczących instytucji służebności przesyłu.

Aktualnie trwają konsultacje międzyresortowe obejmujące wyłącznie sektor prawniczy i przedsiębiorstw przesyłowych nazwane w sposób nieuprawniony „społecznymi”. W gronie ekspertów znalazła się również Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych „Lewiatan”. Do konsultacji oficjalnie nie zaproszono Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zajmującej się m. in. określaniem i wyceną szkód spowodowanych budową i istnieniem infrastruktury liniowej na cudzych nieruchomościach, Krajowej Rady Izb Rolniczych reprezentującej interesy rolników posiadających w głównej mierze grunty obciążone infrastrukturą przesyłową oraz innych przedstawicieli władających nieruchomościami obciążonymi budowlami i urządzeniami wchodzącymi w skład infrastruktury liniowej zrzeszonych w różnych organizacjach, np. stowarzyszeniach lub zrzeszeniach właścicieli nieruchomości. Zamieszczenie informacji na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości nie wyczerpuje znamion konsultacji społecznych, gdyż potencjalnie zainteresowane strony nie śledzą na co dzień informacji tam zawartych.
Wprowadzenie proponowanych zmian do Kodeksu cywilnego bez szeroko zakrojonych konsultacji społecznych nie doprowadzi do rozwiązania problemów związanych z ustanowieniem służebności przesyłu. Ustawa Kodeks cywilny nie reguluje w sposób czytelny przypadków prywatnej infrastruktury liniowej przechodzącej przez nieruchomości osób trzecich, np. prywatnych linii lub przyłączy przechodzących przez obce grunty, nie wchodzących w skład przedsiębiorstw przesyłowych. Brak tego typu kwestii w proponowanej noweli ustawy kodeks cywilny świadczy wyłącznie o zabezpieczeniu interesów określonej grupy społecznej, a mianowicie przedsiębiorców z branży przesyłowej.

Zmiany kc w zakresie służebności przesyłu proponowane przez autorów nowelizacji ustawy
Poniżej przedstawiono zmienione lub nowe brzmienie paragrafów kodeksu cywilnego w zakresie służebności przesyłu. Pogrubiony tekst pisany kursywą pochodzi z projektu zmiany ustawy – Kodeks cywilny z dnia 12.01.2010 r.

Art. 49.
§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazów, energii elektrycznej, a także urządzenia linii tramwajowych, transportu linowego i linowo-terenowego, linii trolejbusowych oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Urządzenia, o których mowa w § 1 wchodzą w skład przedsiębiorstwa z chwilą, gdy przedsiębiorca przyłączył je w sposób trwały do swojej sieci.
§ 3. Jeżeli koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1 poniósł przedsiębiorca, to urządzenia te stanowią jego własność, także po trwałym połączeniu z cudzą nieruchomością, a przed przyłączeniem do sieci przedsiębiorcy.
§ 4. Jeżeli koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1 poniósł właściciel nieruchomości, z którą trwale je połączono, może on żądać, aby przedsiębiorca nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, jeśli urządzenia te weszły w skład przedsiębiorstwa, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.
§ 5. Jeżeli koszty budowy urządzeń, o których, mowa w § 1 poniosła inna osoba, niż wymieniona w § 3 lub § 4, to urządzenia te stanowią jej własność, także po trwałym połączeniu z cudzą nieruchomością. Osoba ta może żądać, aby przedsiębiorca nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, jeśli urządzenia te weszły w skład przedsiębiorstwa, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.
§ 6. Budynki i budowle służące wyłącznie do korzystania z urządzeń, o których mowa w § 1, wzniesione przez przedsiębiorcę na nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu, stanowią jego własność.
§ 7. Jeżeli budynki i budowle, o których mowa w § 6 zostały wzniesione na nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu przez jej właściciela lub inną osobę, właściciel nieruchomości może żądać, aby przedsiębiorca nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności takich budynków i budowli może wystąpić także przedsiębiorca.


Art. 241.
§ 1. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.
§ 2. Służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia pozostają w mocy.


Art. 285.
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Art. 2851.
Służebność gruntową może ustanowić użytkownik wieczysty; służebność taka może być ustanowiona na rzecz użytkownika wieczystego


Art. 3051.

§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).
§ 2. Służebność przesyłu może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa.

Art. 3052.
§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
§ 3. Ustanowienie służebności przesyłu nastąpi z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości oraz uzasadnionych interesów jej właściciela.
§ 4. Odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w § 1 i 2, określa się uwzględniając wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a w ich braku - obniżenie użyteczności lub wartości obciążonej nieruchomości.


Art. 3053.
§ 1. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1.
§ 2. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorcy.
§ 3. Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, utrudniających korzystanie z nieruchomości. Jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty, przedsiębiorca jest obowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody.

Dodatkowo projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny w kolejnych artykułach wprowadza następujące regulacje:

Art. 2.
§ 1. Urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1- Kodeksu cywilnego istniejące w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, stanowią własność przedsiębiorcy, jeżeli poniósł on koszty ich budowy. Jeżeli koszty te poniosła inna osoba i jest ich właścicielem, to może żądać, aby przedsiębiorca nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, jeśli urządzenia te weszły w skład przedsiębiorstwa, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń, może wystąpić także przedsiębiorca.
§ 2. Własność budynków i budowli służących wyłącznie do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, wzniesionych na nieruchomości przed wejściem w życie niniejszej ustawy, może być przeniesiona przez właściciela nieruchomości na przedsiębiorcę, w umowie o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli koszty ich budowy poniósł przedsiębiorca przeniesienie następuje nieodpłatnie. W braku porozumienia stronom przysługuje roszczenie o przeniesienie własności. Jeżeli ustanowienie służebności przesyłu następuje na podstawie orzeczenia sądowego, sąd orzeka jednocześnie o przeniesieniu na rzecz przedsiębiorcy własności takich budynków i budowli.


Art. 3.
Do zasiedzenia służebności przesyłu wlicza się okres posiadania służebności, który przed wejściem w życie ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731), uzasadniał nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu.

Art. 4.
Bieg przedawnienia roszczeń, o których mowa w art. 49 § 4, 5 i 7 oraz w art. 3052 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, rozpoczyna się z dniem ich wymagalności, jednak nie wcześniej niż z dniem wejścia w życie ustawy, o której mowa w art. 3.

Art. 5.
Bieg przedawnienia roszczeń, o których mowa w art. 2 rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.


Uwagi do projektu zmiany kodeksu cywilnego
Należy podkreślić, iż proponowane zmiany w większości przypadków porządkują dotychczasowy stan prawny dotyczący istnienia infrastruktury liniowej na nieruchomościach nienależących do przedsiębiorstw przesyłowych. W uzasadnieniu pod projektem ustawy bardzo rzeczowo wypowiedziano się na temat proponowanych zmianach art. 49 Kodeksu cywilnego.
W projekcie zmiany ustawy Kodeks cywilny pojawiły się jednak niedopuszczalne zapisy z punktu ekonomicznego jak i prawnego. W art. 3052 zaproponowano § 3 i 4 w następującym  brzmieniu:

  • § 3 - Ustanowienie służebności przesyłu nastąpi z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości oraz uzasadnionych interesów jej właściciela.
  • § 4 - Odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w § 1 i 2, określa się uwzględniając wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a w ich braku - obniżenie użyteczności lub wartości obciążonej nieruchomości.


W celu zobrazowania kontrowersyjności proponowanych zmian przedstawiono przykłady graficzne (rys. 1),  które mają za zadanie uzmysłowić różnicę pomiędzy odszkodowaniem za szkodę (rekompensata) a wynagrodzeniem za służebność przesyłu (przychód z dzierżawy).

Rys. 1. Przebieg napowietrznej sieci elektroenergetycznej z uwzględnieniem pasa eksploatacyjnego
   a)                                                             b)                                                         c)

Każda z działek przedstawionych na rysunku 1 ma odmienny wpływ położenia sieci na wartość nieruchomości, a tym samym na „interes” jej właścicieli. Działka, na której znajduje się sieć położona przy krótszym boku (przykład c) najmniej traci na wartości, natomiast przykład b przedstawia sytuację, w której właściciel działki ponosi największą stratę (działka nie nadaje się do zabudowy). W opisanych przypadkach mamy do czynienia ze szkodą, za którą zgodnie z art. 361 i 363 Kodeksu cywilnego należy się odszkodowanie.

Do powyższych rozważań na temat stanu przestrzennego (rysunek 1) należy dodać stan planistyczny, a w szczególności przeznaczenie nieruchomości. O przeznaczeniu nieruchomości decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp). W praktyce przy określaniu przeznaczenia nieruchomości najczęściej występują następujące przypadki:
I   – brak przeznaczenia (brak mpzp),
II  – cała działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową,
III – wyznaczono pas ochronny (pas zawierający w sobie pas eksploatacyjny poszerzony o obszar wynikający z przepisów szczególnych) a pozostała część działki przeznaczona jest pod zabudowę zgodnie z wytycznymi planu miejscowego np. MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
IV – wyznaczono pas ochronny (pas zawierający w sobie pas eksploatacyjny poszerzony o obszar wynikający z przepisów szczególnych) a pozostała część działki przeznaczona jest na cele rolnicze lub leśne.

Przedstawione przykładowe przeznaczenia terenu dotyczące infrastruktury liniowej, dla których określamy wysokość wynagrodzenia pokazują dużą różnorodność przypadków, jakie możemy spotkać w praktyce. Jeżeli przyjmiemy, że cechy lokalizacyjne rynku nieruchomości we wszystkich przypadkach są jednakowe, to najwyższa spodziewana wysokość wynagrodzenia będzie w przypadku II. Rodzi się pytanie jak postąpić, gdy dla obciążonego terenu nie sporządzono mpzp (przykład I). Co powinno być wyznacznikiem przeznaczenia terenu, i jak uwzględnić ten czynnik przy określaniu wielkości wynagrodzenia? Proponowane zapisy przez autorów nowelizacji ustawy mogą doprowadzić do sytuacji, w których wysokości wynagrodzenia dla sieci wybudowanych np. 15 lat temu, będą wyższe, gdy gmina wprowadziła do mpzp pasy ochronne na podstawie wówczas obowiązujących przepisów prawnych i niższe, gdy gmina nie wkreśliła pasów ochronnych wokół sieci.
Różnice wynikają z tego, że obecne przepisy dotyczące warunków technicznych związanych z budową sieci są mniej drastyczne i pasy ochronne są dużo węższe (dotyczy np. sieci gazowych).
Pasy, o których mowa w przypadku III są wprowadzane do mpzp zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Gmina jest zobowiązana wypłacić odszkodowanie, jeżeli wprowadzając nowe przeznaczenie terenu zmniejszy się wartość nieruchomości.
Z proponowanych zapisów (art. 3052 § 4) wynika także, że przy ustanawianiu służebności przesyłu właściciel nieruchomości uzyska od właściciela sieci dodatkowe wynagrodzenie za zmniejszenie wartości nieruchomości. Proponowane brzmienie art. 3052 § 4 prowadzi do poważnych skutków ekonomicznych dla właścicieli sieci, ponieważ będą musieli przy ustanawianiu służebności przesyłu dla sieci istniejących wypłacić wynagrodzenie zawierające trzy elementy:

  1. wynagrodzenie za współkorzystanie z pasa eksploatacyjnego – powierzchnia pasa,
  2. wynagrodzenie w skład którego faktycznie wchodzi odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości – pas oddziaływania infrastruktury,
  3. podatek dochodowy od wypłaconych wynagrodzeń (w tym i ukrytego odszkodowania), a w niektórych przypadkach również podatek VAT.

Należy również rozpatrzyć koszt podatków od nieruchomości w części zajętej przez urządzenia infrastruktury, które obecnie ponosi właściciel nieruchomości.


Kolejnym ważnym z punktu widzenia skutków ekonomicznych dla właściciela sieci jest brak wzmianki o współczynniku współkorzystania z nieruchomości, o którym jest mowa w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 29/2005, gdzie stwierdzono, że„…wysokość wynagrodzenia powinna być proporcjonalna do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wynagrodzenie powinno być niższe od wartości nieruchomości”.
Z przyjętej praktyki stosowanej przy ustalaniu wynagrodzenia za służebność przesyłu wynika, że zakres zmiany współczynnika powinien oscylować w granicach od 0,3 do 0,7. Nie zaleca się ustalania wartości 0, bo w takim przypadku służebność przesyłu by nie wystąpiła, co kłóci się z ideą wynikającą z Kodeksu cywilnego. Przy zastosowaniu współczynnika wynoszącego 1,0 zajęty grunt powinien być w całości wykupiony przez właściciela sieci, a gdy jest to niemożliwe jednorazowe wynagrodzenie za służebność powinno odpowiadać wartości rynkowej zajętego gruntu.

Inne skutki zmiany kodeksu cywilnego
Analizując skutki wprowadzenia ustawy z dnia 30 maja 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 116, poz. 731) i projektu zmian z 12 stycznia 2010 r. można odnieść wrażenie, że prawnicy nie rozróżniają przypadków związanych z obciążeniem nieruchomości infrastrukturą liniową. Do jednego tygla wrzucono nieruchomości obciążone przesyłem tranzytowym oraz przyłącza do sieci. Zastosowane w ustawie pojęcie „służebności przesyłu”, jak sama nazwa wskazuje powinno odnosić się wyłącznie do przypadków nieruchomości obciążonych „niechcianą infrastrukturą”, tzn. taką, z której właściciele nieruchomości nie korzystają ze względu na położenie i przeznaczenie nieruchomości, parametry przesyłowe sieci lub z powodu korzystania z innej linii sieci uzbrojenia terenu. Argumentem przemawiającym za takim rozwiązaniem jest fakt, iż z tytułu ustanowionego wynagrodzenia za służebność przesyłu stanowiącego przychód dla właściciela obciążonej nieruchomości należy uiścić podatek od uzyskanego dochodu. Trudno więc sobie wyobrazić, aby właściciel nieruchomości ubiegający się o przyłączenie do sieci czerpał korzyści finansowe z tytułu przyłączenia jego obiektów do sieci za pomocą przyłączy wybudowanych niejednokrotnie na koszt przedsiębiorstwa dystrybucyjnego lub na własny koszt z żądaniem przeniesienia własności przyłącza za wynagrodzeniem na rzecz ww. przedsiębiorstwa (art. 49, §2 ustawy kc). W niektórych przypadkach może dojść do paradoksu polegającego na tym, że właściciel nieruchomości będzie zarabiał na tym, że jest podłączony do sieci (długie przyłącze wygeneruje wysokie wynagrodzenie za służebność przesyłu, a niewielkie zużycie mediów spowoduje niskie opłaty eksploatacyjne). W obecnej i proponowanej wersji ustawy kc jest to możliwe. Należy się zastanowić czy właściciel nieruchomości nie powinien żądać od przedsiębiorcy przeniesienia własności elementów infrastruktury na jego rzecz, za odpłatnością uwzględniającą stan i amortyzację urządzeń (zwrot poniesionych kosztów), a nie za wynagrodzeniem (przychód). Trzeba się także rozważyć, czy za przyłącze sieci do dudynków należy ustanawiać wynagrodzenie na zasadzie służebności przesyłu. Być może w takich przypadkach powinna pozostać nieodpłatna służebność gruntowa (art. 285 kc). Rozróżnienie typowego tranzytu od przyłącza sieci do budynków byłoby czytelne dla każdej ze stron i nie rodziłoby patologii w przyszłości.

Podsumowanie
Reasumując należy podkreślić, iż zasadne są zmiany w Kodeksie cywilnym w zakresie art. 49, 241, 285, 2851, 3051, 3053. natomiast wprowadzenie § 3 i 4 do art. 3052 może wywołać poważne skutki w tym:

  1. Zwiększone obciążenia finansowe właścicieli sieci,
  2. Duży chaos w interpretacji zapisów dotyczących ustanawiania wysokości wynagrodzenia,
  3. Niespójność prawa w zakresie odszkodowań i wynagrodzeń.

Ponadto aktualna praktyka dysponuje już odpowiednimi rozwiązaniami, które pozwalają wyliczać wysokość wynagrodzenia zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, które są spójne w tym zakresie.

Tabela 1. Zestawienie skutków wprowadzenia zmiany artykułu 3052

WŁAŚCICIELESKUTKI EKONOMICZNE
PozytywneNegatywne
Sieci- wpisanie służebności przesyłu na podstawie zasiedzenia bez ponoszenia kosztów.- ponoszenie wysokich kosztów (wynagrodzenie wraz z odszkodowaniem) ustanowienia służebności przesyłu w przypadku, gdy sieci są ‘młodsze’ niż 20 lat,
- dodatkowe koszty podatkowe (VAT i podatek dochodowy) od wypłacanego wynagrodzenia,
- wysokie wynagrodzenie gdyż nie zawiera w sobie współczynnika współkorzystania,
- szerokość pasów przyjmowana jak w mpzp – czyli zwiększenie wynagrodzenia o dodatkowy pas nie związany z faktycznym korzystaniem z nieruchomości.
Nieruchomości- wysokie wynagrodzenie w przypadku gdy nie przysługuje ustanowienie służebności na podstawie zasiedzenia,
- zwiększone wynagrodzenie z uwagi na nieuwzględnianie współkorzystania z nieruchomości.
- zwiększone wynagrodzenie - szersze pasy (zgodne z mpzp).
- pokrywanie podatków od nieruchomości za część nieruchomości wykorzystywaną przez właściciela sieci w przypadku stwierdzenia zasiedzenia,
- brak wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez właścicieli sieci w przypadku zasiedzenia.


Proponowany przez nas zapis art. 3052  brzmi:
Art. 3052.
§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
§ 3. Odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w § 1 i 2, określa się uwzględniając wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za korzystanie z nieruchomości w podobnym zakresie przy założeniu, że wynagrodzenie na jednostkę powierzchni nie może być wyższe od jednostkowej wartości nieobciążonej nieruchomości.


Uwzględniając wątpliwości związane z określaniem zasad ustalania służebności przesyłu i wynagrodzeń z tego tytułu,  należałoby uzyskać odpowiedzi na następujące pytania:

  1. O jaki interes właściciela nieruchomości chodzi ustawodawcy? W jakich przypadkach interes właściciela nieruchomości będzie uzasadniony, a w jakich oddalony?
  2. Czy ewidentna szkoda o jakiej jest mowa w § 4 (obniżenie użyteczności lub wartości obciążonej nieruchomości) może być zadośćuczyniona w formie wynagrodzenia?
  3. Czy można odszkodowanie za szkody (np. z powodu utraty wartości nieruchomości) stawiać na równi z wynagrodzeniem za udostępnienie przestrzeni (służebność przesyłu) utożsamianym z dzierżawą części nieruchomości?
  4. Czy wzięto pod uwagę, że zaproponowane wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu uwzględniające odszkodowanie za szkody zwiększy zobowiązania podatkowe właścicieli nieruchomości?
  5. Czy ewentualne odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z lokalizacją infrastruktury liniowej (art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) nie stoi w sprzeczności z propozycją zasad ustanowienia służebności przesyłu (proponowany art. 3052 § 4. oraz istniejący art. 361 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)?
  6. Jak i kto powinien ustalić szerokość, a tym samym powierzchnię służebności przesyłu?
  7. Czy powierzchnia pasów ochronnych ustalana w opracowaniach planistycznych odpowiada powierzchni służebności przesyłu?
  8. Czy proponowane zmiany uwzględniają interpretację przepisów w zakresie służebności przesyłu zawartą w dotychczasowych orzeczeniach sądowych? Czy są z nimi zgodne, czy nie były brane pod uwagę?
  9. Czy służebność przesyłu polega na korzystaniu z określonej przestrzeni nieruchomości wyłącznie przez właściciela infrastruktury, czy na współkorzystaniu z tej przestrzeni?
  10. Czy torowisko linii tramwajowej ma takie same skutki oddziaływania na przestrzeń nieruchomości jak podziemna lub napowietrzna linia sieci uzbrojenia terenu?
  11. Czy można na równi stawiać służebność korzystania z drogi dojazdowej do budynku mieszkalnego lub korzystania z wody sąsiada ze służebnością związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej generującej dochody dzięki możliwości korzystania z obcych nieruchomości?  Czy takie wypaczenie istoty służebności jest etyczne?
  12. Czy można ustanowić zasiedzenie służebności przesyłu w przypadku infrastruktury podziemnej, która jest niewidoczna?
  13. Czy przesył mediów niezwiązany z zaopatrzeniem nieruchomości (tranzyt) jest na równi traktowany z zaopatrzeniem nieruchomości w media (przyłącza)? Czy w obu przypadkach właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie?
  14. Czy służebność przesyłu dotyczy infrastruktury stanowiącej wyłącznie własność przedsiębiorstw czy dotyczy również własności osób fizycznych?
  15. Czy moralne jest wliczanie okresu trwania służebności gruntowej (właściciel nieruchomości wyraźnie w ten sposób podkreśla, że nie może zmienić tego stanu prawnego, a właściciel infrastruktury korzysta z nieruchomości za jego zgodą lub wiedzą) do uzyskania statusu zasiedzenia?
  16. Czy w przypadku transferu nieruchomości obciążonej infrastrukturą przesyłową, właściciel infrastruktury powinien uzgodnić zasady korzystania z nieruchomości z nowym właścicielem, jeżeli nie ustanowiono na niej służebności gruntowej lub służebności przesyłu (brak wpisu do księgi wieczystej)?
  17. Czy osoby, które wyraziły zgodę na korzystanie z własnej nieruchomości na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych otrzymują bonifikaty przy rozliczeniu mediów? Czy pobierana jest od nich opłata przesyłowa? Czy brak bonifikat należy zaliczyć do nieuczciwego wzbogacenia przedsiębiorstw przesyłowych kosztem „niedouczonego” społeczeństwa?
  18. Czy osoby, które nie walczyły o odpłatne korzystanie a własnej nieruchomości zostaną zgodnie z kodeksem cywilnym „ukarane” zasiedzeniem na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych?
  19. Czy osoby, które wyraziły zgodę na nieodpłatne korzystanie z własnej nieruchomości na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych nie działają na własną szkodę w czasach gospodarki rynkowej? Czy z tego tytułu nie powinny być pociągnięte do odpowiedzialności karnej?
  20. Czy przeciąganie spraw dotyczących ustanowienia służebności przesyłu przez przedsiębiorstwa przesyłowe w celu uzyskania prawa do zasiedzenia nieruchomości jest zgodne z polskim prawem? Czy za tego typu celowe działanie przewidziane są sankcje karne?
  21. Czy prawo w Polsce reprezentuje wyłączne interesy wybranych grup społecznych, w tym interesy przedsiębiorców z pominięciem właścicieli nieruchomości obciążonych infrastrukturą przesyłową (brak zaproszenia do konsultacji społecznych przedstawicieli właścicieli nieruchomości)?



Dariusz Konieczny
Cezary Kowalczyk